韩国金融当局近日发布详细指导，明确全租诈骗受害者首次购房者贷款价值比（LTV）例外规定。韩国银行业协会在收集问题并获得金融监管机构权威解释后，向各家银行发布了一份问答文件。该澄清文件旨在解决银行业对首次购房者例外资格标准的普遍困惑。该指导遵循 8 月 13 日发布的房地产政策方案。该方案允许对未成年人继承房产份额等不可避免的情况作出例外处理，但须经金融机构贷款审查委员会批准。目前，首次购房者 LTV 比率在首都圈和受监管地区为 70%，在非受监管地区为 80%。
核心问题源于“不可避免情况”的边界尚未明确。尽管金融当局强调由银行自主判断，但各机构采取了保守做法，以避免在未来检查期间受到监管批评。银行就包括住房项目失败和已处置继承份额在内的情形提交了问题。
全租诈骗受害者在特定条件下符合首次购房者 LTV 资格
问答文件认可全租诈骗属于例外情形。未能从房东处追回租赁押金、随后通过拍卖或公开出售取得房产的受害者，可以适用首次购房者 LTV 待遇。
申请资格要求持有全租诈骗受害者认定文件，并已取得受害房产。该房产必须已经处置或处于有条件处置状态。在首都圈和受监管地区，要求在六个月内签订处置协议。其他地区则要求提交附有首付款收据的销售合同。
只有登记被撤销，继承房产份额才会被排除
该指导确立了继承房产份额处理的具体标准。当存在多名继承人，且另一名继承人未经个人同意以所有继承人的名义登记房产时，只有在该登记因无效而被撤销的情况下，产权历史才会排除该份额。
单纯的非自愿持有并不会自动符合首次购房者情形。要求撤销登记，可以防止仅凭声称未同意就自动获得例外认定。
HOMS 房产税记录决定产权状态
该指导明确了产权认定标准。住房所有权信息系统（HOMS）作为最终记录。当 HOMS 通过房产税缴纳记录或其他证据显示产权历史时，即使没有登记证书或建筑物台账，未登记或未经授权的住房也会计入产权历史。
该规定防止个人在税务记录证明其实际拥有产权的情况下，以文件缺失为由主张首次购房者身份。
银行可将例外审查委托给下级决策机构
银行审查程序得到部分简化。当银行贷款审查委员会预先制定详细的例外标准时，下级决策机构可以评估个别申请人是否符合这些要求。在这一框架下，分行行长的权限可视为下级决策机构的批准权限。
金融业预计，这些澄清将减少首次购房者 LTV 例外处理中的不确定性。当局提供了符合和不符合条件的示例，同时在贷款审查委员会预先制定标准后，为一线分行办理业务建立了操作路径。
常见问题
通过止赎取得房产的全租诈骗受害者能否符合首次购房者资格？
可以，但需满足特定条件。持有全租诈骗受害者认定文件、未能追回租赁押金并通过拍卖或公开出售取得房产的受害者符合资格。该房产必须已经处置或处于有条件处置状态——首都圈和受监管地区要求签订六个月内的处置协议，而其他地区要求提交附有首付款收据的销售合同。
没有建筑物台账的未登记房产是否计入产权历史？
如果住房所有权信息系统（HOMS）通过房产税缴纳记录显示产权历史，则会计入。只要 HOMS 记录通过纳税历史或其他证据证明产权，就不要求提供登记证书和建筑物台账。
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