首尔住房按揭比例下跌7.29个百分点，现金买家主导市场

首尔住房按揭使用率在截至 6 月的一年内下降 7.29 个百分点，从 45.67% 降至 45.67%。政府贷款上限推动了下滑，促使现金买家在一村洞和新川洞等区域占据主导地位，这些地区的按揭比例下跌超过 20 个百分点。6·27 和 10·15 政策措施按房价梯度将按揭额度封顶为 4亿、6亿或 2亿韩元，要求购买 20 亿韩元房产的买家至少要拿出 16 亿韩元现金。获批的 472 个首尔旧城更新区中有 70 个在开工前因融资困难而陷入停滞；同时，IBK 产业银行在 5 家主要银行突破其年度居民贷款目标 4.33 万亿韩元后，于 15 日时点累计达到 4.68 万亿韩元，并停止新的浮动利率按揭放贷。

首尔住房按揭比例：一年内下跌 7.29 个百分点

首尔集体建筑交易的按揭抵押品比例显示，从去年 6 月的 52.97% 降至今年 6 月的 45.67%，下降 7.29 个百分点。房价涨幅较大的地区跌幅更为明显：城东区下降 14.89 个百分点，铜雀区下降 15.16 个百分点，江东区下降 11.80 个百分点。包括一村洞和新川洞在内的高价公寓区域按揭比例降幅超过 20 个百分点，其中一村洞下降 20.36 个百分点，新川洞下降 19.63 个百分点。

政府的 6·27 和 10·15 政策措施在首尔都会区按不动产价格设定差异化的按揭封顶额度，分别为 4亿韩元、6亿韩元和 2亿韩元。在这一结构下，购买 20 亿韩元房产的买家必须至少拿出 16 亿韩元的个人资金。延世大学商商学院教授 Go Jun-seok 表示：“当前局面有利于只有能够收受赠与或调动现金的人实现置业”，并补充说：“接近 8% 的按揭利率让没有自有住房的实际购房者很难进入市场。”

旧城更新：获批后停滞的首尔项目达 70 个

首尔的更新项目进展显示，472 个更新区中有 70 个已获得管理处置计划审批，但尚未进入施工开工；仅有 60 个区域（12.7%）完成了开工。按项目类型看，23 个以住房为导向的更新区和 21 个以城市为导向的更新区仍处于停滞状态，表明更新区域的延误比例更高。

首尔 1 月至 5 月累计公寓开工量为 6,615 套，同比下降 25.3%。由于原材料和劳动力成本上升导致的施工费用重估冲突，再加上强制租赁住房比例与重建超额利润收费，削弱了项目可行性。尽管政府本月宣布通过城市综合开发候选地公布来加速供给，但评估认为政策与现场条件之间的差距仍然持续。

IBK 产业银行：暂停发放浮动利率按揭

IBK 产业银行自前一日起通过各分行暂停新增浮动利率按揭放贷，将停贷范围延伸至国有银行。截至 15 日，5 家主要银行的居民贷款增量累计达到 4.68 万亿韩元，已超过年度目标 4.33 万亿韩元。KB 国民银行统一将按揭额度上限限制为 3 亿韩元，而 Woori 银行将分行月度放贷上限从 30 亿韩元下调至 10 亿韩元，收紧了商业银行层面的门槛。

金融服务委员会计划在 23 日举行房地产讨论论坛并收集意见后，决定是否放松放贷限制，但市场评估认为可操作空间有限。多项监管继续制约更新项目用地，包括在商业区强制要求非住宅设施建设 10%、项目融资资金约束、对搬迁成本贷款的限制、强制租赁住房比例、重建超额利润收费以及工会会员资格转移上限等。首尔通过将 180亿韩元用于更新项目贷款，并从住房基金拨出 500亿韩元进行回应，但专家认为这些举措仍不足。

常见问题

是什么导致首尔住房按揭比例在一年内下跌 7.29 个百分点？

从去年 6 月的 52.97% 下滑至今年 6 月的 45.67%，原因在于政府贷款上限政策（6·27 和 10·15 措施）。该政策将按揭额度根据房价限制为 4亿、4000 万或 2亿韩元，迫使购房者投入更多个人现金，并将市场转向具备现金支付能力的购房者。

获批后停滞的首尔旧城更新区有多少个？

在首尔 472 个旧城更新区中，有 70 个已取得管理处置计划审批但尚未开始施工，仅 60 个区域（12.7%）完成了开工。由于融资困难和监管负担，1 月至 5 月公寓开工量同比下降 25.3% 至 6,615 套。

IBK 产业银行为何停止提供新的浮动利率按揭？

IBK 产业银行在截至 15 日时点，5 家主要银行的居民贷款增量累计达到 4.68 万亿韩元后，停止新增浮动利率按揭放贷，已超过年度目标 4.33 万亿韩元。作为更广泛停贷的一部分，该措施还包括 KB 国民银行将按揭上限封顶至 3 亿韩元，以及 Woori 银行将分行月度上限从 30 亿韩元下调至 10 亿韩元。