机构投资者转向多户型租赁住房，以对冲通胀

根据 7 月 25 日韩国金融投资行业的相关报道，机构投资者正将多户住宅租赁住房视为一种稳定的通胀对冲资产。尽管在持续通胀期间，相较传统房地产，基础设施更受青睐，但多户型物业目前因具备类似基础设施的稳定性而获得较高估值。此次转变源于专家对“滞胀”风险的警告——经济增速放缓与物价上涨同时出现，这可能削弱传统房地产的防御能力。国际货币基金组织（IMF）在近期将其 2026 年全球经济增长预测从 3.1% 下调至 3.0%，理由是伊朗战争带来的能源冲击。

房地产在滞胀环境下面临脆弱性

房地产通常被认为是通胀对冲资产，因为租金收入会随物价上涨而上升。然而，这一逻辑在实际市场中并不总能成立。当通胀加剧时，基准利率往往也会同步上升。利率上升会推高房地产的资本化率（cap rate），而资本化率作为拉低资产价值的因素。资本化率是评估房地产投资回报的指标——它表明从商业地产投资中一年内最多可以赚取多少。其计算方式为：将房地产一年的净收入除以购置价格。地段优良且投资风险较低的房地产资本化率较小，而位于郊外地区或高风险区域的物业资本化率较高。某一特定物业的资本化率上升，意味着该物业价格下跌。换句话说，通胀带来的房地产租金收入增幅可能小于资本化率上升所导致的资产价格下跌，这意味着通胀防御效果可能被显著稀释。房地产的通胀对冲功能在 “Goldilocks” 阶段（经济增长与物价稳定上涨同时出现）最为有效。相反，在滞胀环境下，增速放缓与物价上涨同时发生，房地产的防御力量可能会明显走弱。宏观经济与投资专家近期警告称，全球经济可能将遭遇滞胀风险。如果美伊之间的军事紧张局势持续，能源价格上涨可能引发价格、利率与金融市场的波动同步扩大。IMF 因伊朗战争的能源冲击，略微下调了今年的全球经济前景。IMF 在 4 月公布的今年全球经济增长率预测为 3.1%，但近期将其下调至 3.0%。

由于必需品属性，多户住宅需求仍然坚挺

与其他房地产相比，多户住宅物业获得的相对较高稳定性评价。由于经济敏感度较低且可以产生稳定现金流，它们被视为出色的投资目的地。首先，多户住宅属于住宅房地产，无论经济状况如何，它都是必需品。在经济衰退期间，住房需求不会明显收缩，因此租赁需求保持相对稳定的特征。市场条件对多户住宅也同样有利。在美国，随着按揭利率上升至约 7%，选择租房而非直接购房的人数正迅速增加。根据美国政府支持的按揭公司 Freddie Mac 的数据，截至 7 月 25 日，美国 30 年期固定利率贷款的平均利率为 6.58%，较前一周上升 0.03 个百分点。这是自去年 8 月 21 日以来的最高水平，共 11 个月。其后果来自因美伊之间武装冲突导致的中东地区紧张局势再度升温，以及国际油价反弹带来的通胀担忧加剧。作为按揭利率基础的美国国债收益率也呈上行趋势。随着利率上升扩大利息成本负担，需求转向租赁住房市场的格局便会形成。这一分析支持多户住宅资产的稳定现金流。根据美国银行（Bank of America）的《2026 年购房者洞察报告》，58% 的受访者将“房价高”视为阻碍购房的最大障碍，该比例较去年 46% 上升。此外，47% 的受访者指出“按揭利率高”，这一比例较上一年的 40% 提高。机构投资者近期还关注的另一个因素是“替代成本（replacement cost）”。当通胀推高建筑成本与材料成本时，供应新的住宅房地产的成本也会随之上升。在这种情况下，已锁定的既有资产可随着稀缺性增加而享受价值上升带来的效应。一位 LP 相关人士表示：“多户住宅资产若位于新供给受限的地区，会被评估为在上涨的替代成本中获益最大的资产类别”，并补充说：“正如预期，房地产资产的回报率较过去有所下降，因此基于贷款或贷款与价值比（LTV）以降低风险的信用投资，而非房地产权益投资，也被视为替代选项。”