监管限制下，首尔月租交易量首次超过全租交易

韩国国土交通部长洪智善近日在社交媒体动态中回应了公众对租金负担的担忧，此时首尔公寓租赁市场正经历历史性转变。据首尔房地产信息广场数据，1月至9月，首尔公寓月租交易达87,740笔，占租赁交易总量的51.0%，自开始统计这项数据以来首次超过全租（一次性缴纳大额押金）交易。近年来出台的租户保护规定，包括《租赁住房法》规定的续约权和租金涨幅上限，以及限制新增全租房源的土地交易许可制度，共同推动了这一转变。与去年同期相比，月租占比上升了7.3个百分点。政府官员称，这反映出一种结构性转变，受到单人家庭增加以及全租诈骗事件带来的持续担忧等因素影响。

洪部长通过社交媒体回应租金负担

洪智善部长最近在社交媒体动态中开篇表示：“我认真倾听大家对月租负担的担忧。”在国会审计期间，她将全租市场的萎缩称为一种“长期趋势”，并将这一转变归因于单人家庭增加、全租诈骗事件的后续影响等结构性变化。去年，韩国单人家庭数量首次超过800万。席卷别墅和多户住宅的全租诈骗危机，促使租户转向押金较低、押金损失风险较小的月租安排。

首尔月租交易量首次超过全租交易量

1月至9月期间，首尔公寓月租交易共87,740笔，占租赁交易总量172,027笔中的多数，这是自开始统计以来月租交易量首次超过全租交易量。同期，全租交易达84,287笔。去年同期，月租交易占比为43.7%，仅一年内便上升7.3个百分点，增幅尤为显著。

8月全租房源供应同比下降33.5%

据韩国房地产院数据，8月首尔公寓全租交易降至5,808笔，较去年同月下降33.5%，也较前一个月下降15.5%。在首尔五大区域中，东北部的芦原、道峰和江北区——工薪阶层住房集中的地区——降幅最大，交易量同比下降38.8%。9月公寓月租平均价格达到166.1万韩元，比去年增加21.8万韩元；月租中位数升至120万韩元，同比上涨20万韩元。

监管政策限制全租市场供应

全租转向月租的趋势加速，归因于政府监管政策。长期影响源于《租赁住房法》（俗称“三项租赁法”），该法引入了续约权和租金上限。房东为应对押金涨幅不得超过5%的限制，转而将房屋改为月租。短期限制则来自为遏制投机需求而设立的实际居住要求，这限制了新增全租房源挂牌。政府在10月15日出台的措施中将首尔全境及京畿道部分地区指定为土地交易许可区，指定期限将于年底到期。洪部长在7日的国会审计期间表示：“从目前情况来看，土地交易许可制度确实存在一定需求。”这暗示该制度可能延期。

首尔东北部地区租赁市场变化最为显著

截至本月第三周，首尔公寓售价累计涨幅达到8.63%，超过去年的全年涨幅6.64%。芦原、道峰和江北区——工薪阶层住房的典型起步区域——的房价累计涨幅较去年同期最多扩大了10个百分点。全租市场的不稳定情况更为严重，芦原区全租价格累计涨幅同比扩大12.5个百分点。政府出台了一项补充措施，允许购买已有租户房屋的无房者将实际居住要求推迟至租约续签时，但这并未解决市场新增全租房源恢复问题。

常见问题

首尔月租交易量为何首次超过全租交易量？

1月至9月，首尔公寓月租交易达87,740笔（占总交易量的51.0%），自有统计记录以来首次超过全租交易量（84,287笔）。这一转变源于租金涨幅上限等租户保护规定、限制新增全租房源的土地交易许可制度，以及单人家庭增加和全租诈骗事件后续影响等结构性因素。

与去年相比，首尔8月全租交易量下降了多少？

据韩国房地产院数据，8月首尔公寓全租交易降至5,808笔，同比下降33.5%。在首尔五大区域中，东北部的芦原、道峰和江北区降幅最大，交易量较去年同月下降38.8%。

目前首尔公寓的月租平均价格是多少？

9月首尔公寓月租平均价格达到166.1万韩元，比去年增加21.8万韩元。月租中位数升至120万韩元，同比上涨20万韩元，反映出全租转向月租的市场变化伴随着价格快速上涨。