首尔办公室租金创纪录，达 ₩40,335/㎡，Q2 空置率升至 4.9%

根据全球房地产服务公司 Colliers 的数据，首尔写字楼市场在第二季度录得 4.9% 的空置率，比上一季度上升 1.7 个百分点；同时，平均租金创下每平方米 40,335 韩元的历史新高。空置率上升主要是由于首尔和盆唐（Bundang）共 8 栋建筑带来约 247,100 平方米的大规模新增供应，且主要集中在中央商务区（CBD）。尽管空置率走高，但租金在环比上涨 1.6%，原因在于多数新增资产为优质等级写字楼，租金水平高于市场价。CBD 自 2010 年第四季度以来迎来最大一季新增供应，将该区域空置率推高至 8.4%；而江南商务区（GBD）在租户需求强劲的支撑下，将空置率维持在较低的 1.5%。

首尔写字楼租金首次突破每平方米 40,000 韩元

首尔写字楼市场的平均名义租金（不含管理费）在第二季度首次跨过每平方米每月 40,000 韩元，达到 40,335 韩元。尽管空置率扩大，环比 1.6% 的季度涨幅仍然出现，这是因为新竣工的优质写字楼为租赁价格设定了高于现有存量的基准。CBD 租金上涨 2.0% 至每平方米 42,063 韩元，受益于新交付资产的溢价定价，包括 G1 Seoul（约 143,000 平方米）和 Rene Square（约 60,000 平方米）。空置率上升与租金上升之间的背离，反映了新优质供应与较老存量之间的质量差距。

新增供应创纪录推动 CBD 空置率升至 8.4%

中央商务区在第二季度的空置率为 8.4%，比上一季度上升 3.9 个百分点，原因是共有 8 栋建筑、总计 247,100 平方米的面积进入市场。这是 CBD 自 2010 年第四季度以来最大的季度供应。下半年还将继续有新增供应进入市场，包括改造后的 Eul Tower 和 Seyang Building。CBD 内新项目的集中交付，与其他区域活动有限形成对比，导致城市核心区出现局部的供过于求。

GBD 与 YBD 保持稳定的入住水平

第二季度，江南商务区（GBD）空置率下降 0.2 个百分点至 1.5%，受益于区域内积极的搬迁，包括 Simons、ABB Korea 和 Bimer。新增的 A 级供应有限，且 Bithumb 与 Craver Corporation 已确认未来租户搬迁，预计将维持偏紧的市场状况。继部分租户从 FKI Tower 搬离后，汝矣岛商务区（YBD）空置率上升 0.2 个百分点至 2.7%。其中包括 AMS Osram 搬至 GBD 的 Seocho-dong，以及太成资产管理（Taesung Asset Management）搬至 Dongdaemun-gu 的 Sinseol-dong。然而，金融行业需求依然强劲，区域内的搬迁包括 Lofty Rock Investment 和 Korea M&A Investment Association；此外，Woori Investment & Securities 以及 BNK Busan Bank 的扩租也提供支持。预计韩国贸易保险公社（Korea Trade Insurance Corporation）、Prada 和 JustCo 的计划入驻，将使 YBD 空置率维持在当前水平。

下半年新增供应集中在 Seongsu 和 Gangnam

预计今年下半年在 Seongsu-dong 将完成约 106,500 平方米的新写字楼空间。GBD 在同一时期也将看到更多小规模资产竣工。更长期的储备项目包括首尔车站北部片区、Hyundai Motor Global Business Center（GBC）以及 Seoripul 综合开发（Seoripul Mixed-Use Development），预计将按序进入市场，并改变区域层面的供需格局。

第二季度写字楼交易额达 4.2 万亿韩元

首尔与盆唐的写字楼交易总额在第二季度达到约 4.2 万亿韩元。最大的一笔交易是位于汝矣岛（Yeouido）的 Hana Securities Building，该楼由 Hana Alternative Investment Asset Management 与 Shinsegae Central 以 8,112 亿韩元收购，因为 Hana Securities 已行使其优先购买权。其他主要交易包括位于 Guro-dong 的 G Tower（6,977 亿韩元）、位于 Euljiro 4-ga 的 Eulji Twin Tower West Tower（6,570 亿韩元）以及位于 Jung-gu Sunhwa-dong 的 Orange Center（3,500 亿韩元）。Colliers 的一位代表表示，随着大型开发项目按序交付给市场，区域层面的供需变化将持续发生。

常见问题

首尔在第二季度的写字楼空置率是多少？
根据 Colliers 的数据，首尔写字楼市场在第二季度录得 4.9% 的空置率，比上一季度上升 1.7 个百分点。

为何尽管空置率上升，首尔写字楼租金仍创历史高位？
平均租金上涨至每平方米 40,335 韩元，因为大多数新供给的建筑都是优质等级写字楼，其租金水平高于现有市场平均水平，即使空置空间增加，仍推动了整体市场基准上行。

第二季度首尔哪个写字楼区域的空置率最高？
中央商务区（CBD）在第二季度录得最高空置率 8.4%，由约 247,100 平方米的新供给带动，其中包括 G1 Seoul 和 Rene Square。