韩国非公寓住宅许可数年增4.6%，但开工量年减6.2%

韩国国土交通部于 8 月 3 日公布数据，2026 年上半年全国非公寓住宅（别墅、联排别墅、多户住宅等）开工量 14,773 套，年减 6.2%，较 2021 年同期 69,274 套暴跌 78.7%，今年上半年开工量仅为 2021 年同期的 21.3%。同期非公寓类建筑许可证发放量 16,887 套，年增 4.6%。

韩国非公寓住宅开工量历年数据

根据国土交通部 2026 年 8 月 3 日公布的统计数据，韩国非公寓住宅上半年开工量自 2021 年起连续五年下降：2021 年上半年 69,274 套、2022 年 48,690 套、2023 年 23,129 套、2024 年 17,366 套、2025 年 15,749 套、2026 年 14,773 套（年减 6.2%）。今年上半年开工量仅为 2021 年同期水准的 21.3%，五年累计跌幅达 78.7%。

非公寓住宅因建设周期仅一至两年（短于公寓），且能利用市中心小型地块，被视为短期住宅供应的重要来源。

许可数与开工量的背离

2026 年上半年，非公寓类建筑许可证发放量为 16,887 套，较去年同期增长 4.6%；但同期实际开工量 14,773 套，年减 6.2%，呈现许可增加而开工下降的背离趋势。由于从许可证发放到开工建设和竣工需要时间，短期内供应难以恢复。

国土交通部已放宽城市生活住宅和办公公寓的单位数量与楼层限制，并改善采光等建筑法规；业界观察人士指出，仅靠放宽建筑法规不足以恢复非公寓住宅供应，融资条件的改善同等重要。

PF 市场萎缩与商业贷款 LTV 零成数

非公寓开发商依赖项目融资（PF）贷款支付相当比例的土地购置和建造成本，目前面临三项主要融资障碍：

PF 贷款审核收紧：全租屋诈骗事件后未售房屋与未售地块风险上升，金融公司大幅收紧 PF 新贷款审查

商业贷款 LTV 为 0%：首尔都市圈及受监管地区，以现有住宅为抵押的住宅销售与租赁业务商业贷款 LTV 限为 0%（以新建住宅为抵押的首笔商业贷款有例外）

需求面抑制：对多户住宅所有者的强化监管降低了私人租赁企业购置需求；鉴于租赁企业在非公寓市场的购买份额高于公寓市场，购置需求萎缩直接压缩新项目开工数

业內人士指出，租赁企业筹集资金收购现有住宅以确保项目用地或购买已竣工单元均更加困难，业务可行性与公积金融资条件随之恶化。

国土交通部政策回应：9 万套购置型租赁住宅计划

政府计划今年及明年在首尔都市圈供应 9 万套以购置为主的租赁住宅，公共部门将直接购买私人企业建造的住房，或在动工前签署购置协议。国土交通部部长金允德表示：「我们高度认同需要供应商方面为住宅建设提供融资支持。要真正实现新建住宅的供应，各方一致认为必须解决建设融资问题，我们正在继续与金融服务委员会进行磋商。」

光云大学房地产法律与管理学教授徐镇亨表示：「由于现行的三部租赁法、以一户一居为核心的政策以及对多户住宅重叠的强化监管，私人租赁企业进入市场变得异常困难。如果不对这些政策进行综合改进，非公寓类房产的供应将难以扩大。」

常见问题

2026 年上半年韩国非公寓住宅开工量是多少？

根据国土交通部 2026 年 8 月 3 日公布数据，2026 年上半年全国非公寓住宅开工量为 14,773 套，年减 6.2%，较 2021 年同期 69,274 套暴跌 78.7%，仅为 2021 年同期水准的 21.3%。

韩国非公寓住宅开工为何与许可数背离？

2026 年上半年许可发放量年增 4.6% 至 16,887 套，但实际开工量年减 6.2%。主要原因为 PF 市场萎缩、首尔都市圈商业贷款 LTV 限为 0%，以及私人租赁企业购置需求受抑，使获批项目无法转化为实际开工。

韩国政府对非公寓住宅供应的政策回应为何？

政府计划今年及明年在首尔都市圈供应 9 万套购置型租赁住宅；国土交通部部长金允德表示，正持续与金融服务委员会磋商建设融资问题，并强调解决建设融资是恢复新建住宅供应的关键条件。