Capstone 重新启动出售首尔文艺复兴广场办公楼

Capstone Asset Management 上周向主要的国内外房地产咨询公司发送了招标书（RFP），以选定负责出售 Renaissance Square 的顾问。Renaissance Square 是首尔乙支路区域 Euljiro 一带新建的一栋优质甲级写字楼。此次出售重启发生在此前 5 月下旬的上一轮拍卖未能促成交易之后，约两个月。该楼已敲定 Major Crime Investigation Agency 作为整个物业的租户：政府机构在 6 月确认将租赁该空间 5 年，并可选择再延长 5 年。

上一轮拍卖已结束但未成交

上一轮 5 月下旬的出售尝试以未达成交易收场。出让方继续推进与 Korea Land Trust 以及 Hyundai Heim Asset Management 的交易，后者一直在审视收购 Renaissance Square 的可能性。只有 Korea Land Trust 提交了出价。Korea Land Trust 提出了一项建立房地产投资信托基金（REITs）的计划来收购 Renaissance Square，但最终因买卖双方无法缩小对价格预期的差距而未能完成交易。

Capstone 向咨询公司发送 RFP

Capstone Asset Management 将接收并评估各方提案，随后在 8 月中下旬选定顾问。完成顾问选定后，公司计划启动面向潜在收购候选方的正式出售程序。Capstone Asset Management 通过 Capstone Private Real Estate Investment Trust No. 18 参与了开发项目，向项目运营方 Woorim AMC 投资其股权和贷款应收款。该基金从开发许可阶段起作为次级出借人参与，并在主要项目融资（PF）阶段向 Woorim AMC 提供了额外资金。

Renaissance Square 楼宇细节

Renaissance Square 是位于首尔 Jung-gu 的 35-10 Supyo-dong、Euljiro 3-ga 城市环境改善再开发区内 Euljiro 3-ga 地区第 6 区的新建优质级写字楼。该楼毗邻地铁 2 号线和 3 号线的 Euljiro 3-ga 站，处于首都核心市区位置，可便捷前往包括 Gwanghwamun 和 Jongno 在内的首尔主要商务区。总建筑面积为 60,343.54㎡（约 18,267 坪），结构为地下 7 层、地上 17 层。Hyundai Engineering 建造了该楼，已于 5 月竣工。鉴于出让方此前曾以每 3.3㎡ 处于 3,000 万韩元以上区间的期望价格进行展示，预计本次交易规模约为 7000 亿韩元。

Major Crime Investigation Agency 确认整楼租赁

计划于 10 月启动的 Major Crime Investigation Agency 决定将其总部和首尔办公室安置在 Renaissance Square。内政安全部的 Major Crime Investigation Agency 开放筹备团队在 6 月表示，经审查可达性与安保后，选定 Renaissance Square 作为总部及首尔办公室所在地。该机构将按照允许“租赁 5 年并可选择再延长 5 年”的条款租赁整栋 Renaissance Square。随着机构入驻已确认，此前在首次拍卖中被视为负担的空置担忧已基本得到化解。政府机构将租赁整栋楼这一事实，有望带来长期稳定租金收入的预期，因此预计对本次出售将产生积极影响。

交易前景取决于价格谈判

行业观察人士指出，与首次拍卖不同，本次出售受益于楼宇已竣工以及锁定了大型政府机构租户，这可能会比此前拍卖更能吸引潜在收购方。某商业地产投资银行业人士表示：“随着政府机构已确认整楼租赁，资产的现金流稳定性显著提高是明确的。”并补充道：“不过，考虑到当前利率以及市中心写字楼的交易价格，能否缩小价格预期差距才是关键。”由于对单一租户结构的依赖程度较高，资产价值可能会在未来合约续签或搬迁决策中受到显著影响。若出让方再次提出每 3.3㎡ 处于 3,000 万韩元以上区间的期望价格，与潜在买家协调价格预期将对完成交易至关重要。

常见问题

Capstone Asset Management 何时为 Renaissance Square 发送 RFP？
Capstone Asset Management 上周向主要的国内外房地产咨询公司发送了招标书（RFP），以选定出售顾问。

为何 5 月下旬的上一轮拍卖未能成功？
在 5 月下旬的拍卖中，只有 Korea Land Trust 提交了出价。交易之所以未能达成，是因为 Korea Land Trust 与出让方无法缩小对该楼价格预期的差距。

Renaissance Square 的规模与预计价值是多少？
Renaissance Square 总建筑面积为 60,343.54㎡（约 18,267 坪），地下 7 层、地上 17 层。基于出让方此前每 3.3㎡ 处于 3,000 万韩元以上区间的期望价格，预计本次交易规模约为 7000 亿韩元。