JR Global REIT 获得了涉嫌操纵 Finance Tower 估值的证据

JR Global REIT 获取了具体证据，指控全球房地产服务公司 Jones Lang LaSalle（JLL）不当压低了比利时布鲁塞尔地标建筑 Finance Tower 的评估价值。英国商事法院于 5 月 11 日至 13 日审理了这起估值争议案件。JR Global REIT 声称，JLL 的评估受到出借人利益影响，最终估值为 9.2 亿欧元，显著低于 Knight Frank 此前评估的 10710亿欧元。诉讼对象是出借人集团的代表 CBRE Loan Services，案件核心在于评估流程是否得到妥善执行。一审判决预计将于本月底或下月初作出。

JR Global REIT 向法院提交 JLL 内部通讯软件中的证据

据 26 日消息，JR Global REIT 向英国商事法院提交了证据，指控 JLL 受出借人利益影响，压低了 Finance Tower 的评估价值。证据包括 JLL 内部通讯软件中的通信记录，据称显示，在 9.2 亿欧元的评估结果首次发送给贷款代理机构后，相关人员曾对此表示庆祝。争议始于该大楼此前的房地产服务公司 Knight Frank 退出评估委托。Knight Frank 最初对 Finance Tower 的估值为 10710亿欧元（约合 1.7314 万亿韩元）。最大出借人 PIMCO 坚持要求估值达到 9.5 亿欧元（约合 1.5358 万亿韩元），据报道还施压称，如果不接受这一数字，可以更换评估师。Knight Frank 在受到该压力四天后表示有意退出，理由包括对评估师专业能力的过度质疑、不信任评估结果，以及对评估流程施加不当压力和干预。随后，JLL 被任命为新的评估师。据 JR Global REIT 获取的材料显示，PIMCO 向 JLL 解释称，如果 Finance Tower 的贷款价值比率（LTV）超过 52.5%，就会触发现金留置机制。当现金留置发生时，租金产生的现金将被留作偿还贷款，而不是分配给投资者。

JLL 的评估方法降低租金收入并提高维护成本

JR Global REIT 对 JLL 后续报告所采用的评估方法提出质疑。在 JLL 的报告中，Finance Tower 的预计租金收入被设定为低于优质物业租金和市场平均租金的水平。与此同时，长期维护成本按每平方米 480 欧元计入，高于每平方米 418 欧元的实际标准。据报道，JLL 承认其在记录长期维护成本时存在错误。在关键假设中降低租金收入并提高成本后，最终评估结果为 9.2 亿欧元（约合 1.4873 万亿韩元）。后续事件进一步加剧了争议。JR Global REIT 获取了 JLL 内部通讯软件中的材料作为证据。提交给法院的证据显示，在 9.2 亿欧元的评估结果首次发送给贷款代理机构后，JLL 内部通讯软件中出现了似乎在庆祝这一结果的对话。争议已不再只是质疑评估结果是否过低，而是进一步挑战评估流程本身的公平性。

JR Global REIT 就评估监督问题起诉 CBRE Loan Services

JR Global REIT 起诉的是出借人集团的代理机构 CBRE Loan Services，而不是直接进行评估的 JLL，目前正推进相关诉讼。JR Global REIT 的立场是，评估流程未得到妥善管理，导致估值错误并使投资者遭受损失。英国法院的判决对本案具有重要意义。历史上，除非有明确证据表明评估结果存在偏见，否则法院通常倾向于尊重专业评估师的判断。然而，本案提交了包括内部文件和通讯软件内容在内的具体证据，显示评估流程据称曾受到干预。如果 JR Global REIT 胜诉，将证明出借人在 4 月触发的现金留置缺乏正当性。不过，如果败诉方提起上诉，诉讼可能会持续更长时间。时间安排也是一个变量，因为 Finance Tower 的贷款将于明年到期，可能早于上诉判决作出。一审判决预计将在 10 月付息前作出。

常见问题

JR Global REIT 向英国商事法院提交了什么证据？

JR Global REIT 提交了具体证据，指控 JLL 受出借人影响而压低了 Finance Tower 的评估价值，其中包括 JLL 内部通讯软件中的通信记录，显示在 9.2 亿欧元的估值结果发送给贷款代理机构后，相关人员据称曾表示庆祝。

Knight Frank 为什么退出 Finance Tower 的评估？

据报道，PIMCO 施压称，如果不接受 9.5 亿欧元的估值，可以更换评估师。四天后，Knight Frank 退出了评估，并将过度质疑评估师专业能力、不信任评估结果，以及对评估流程施加不当压力和干预列为退出原因。