韩国将房地产项目融资（PF）支持规模扩大至47.8万亿韩元

韩国金融当局近日宣布扩大房地产金融支持措施，将支持总规模从26.3万亿韩元增加至47.8万亿韩元+α。房地产投资银行（IB）业界更加关注“正常项目融资（PF）贷款可以恢复”这一政策信号，而不仅仅是支持金额本身。住宅PF项目的担保比例暂时从此前的90%-95%提高至100%，自有资本比率监管则从2027年推迟两年至2029年实施。该政策转向旨在为金融机构恢复向具备可行性的项目放贷提供政策依据。此前，PF敞口已从2023年末的231.1万亿韩元减少超过61万亿韩元，降至今年3月的169.8万亿韩元。在此期间，银行甚至对优质房地产项目也采取了保守态度。

金融当局将PF担保额度扩大至每年28.7万亿韩元

据投资银行业界16日消息，通过这些措施，房地产金融支持规模将从原有的26.3万亿韩元扩大至47.8万亿韩元+α。未来三年，PF担保额度将增至平均每年28.7万亿韩元，并于2027年达到33万亿韩元。住宅项目PF的担保比例暂时从此前的90%-95%提高至100%。

金融委员会在宣布措施的次日召集相关机构和五大银行进行后续检查，并决定在8月立即实施扩大PF担保等可执行措施。市场关注点预计将转向金融机构恢复新PF交易的实际速度。

自有资本比率监管推迟至2029年

房地产IB业界尤其注意到，住宅PF自有资本比率监管的实施时间从2027年推迟两年至2029年。如果监管按计划收紧，资本筹集能力较弱的中小型开发商开展新业务可能会受到明显限制。

一名PF业界人士表示：“这项措施的重要性不只在于提供更多资金，更在于为金融机构重新开展正常PF业务提供政策依据。”他还表示：“这可能成为一个契机，使房地产PF在内部审查中不再被视为必须无条件削减的敞口，而是被视为可以有选择地处理的资产。”

优质项目预计将率先恢复融资

“这距离整个PF市场复苏仍然相去甚远”的观点占据主流。符合公共担保条件、已取得土地和许可、具备销售前景及施工稳定性的住宅项目，可能最先受益于融资恢复。相比之下，区域项目或处于早期阶段的过桥贷款预计仍将面临融资困难。

一名房地产IB业界人士指出：“过去几年，即使是优质项目也无法获得融资。如今资金开始重新流入，首先受益的将是正常项目。”他还表示：“相反，随着融资缺口因担保可得性和项目可行性的不同而进一步扩大，PF质量的差异将变得更加明显。”

该人士还表示：“政府将住房供应PF定义为‘生产性金融’，并决定与银行和证券公司定期沟通，这也被视为可能改变金融机构放贷态度的一个变量。”他评价称：“归根结底，这项措施更接近于有选择地实现正常化，通过打通金融管道，让资金再次流向‘具备可行性的项目’，而不是一项拯救所有PF项目的政策。”

常见问题

韩国金融当局宣布了哪些有关房地产PF支持的措施？

金融当局将房地产金融支持规模从26.3万亿韩元扩大至47.8万亿韩元+α，将未来三年的PF担保额度提高至平均每年28.7万亿韩元（2027年达到33万亿韩元），将住宅PF担保比例从90%-95%暂时提高至100%，并将自有资本比率监管从2027年推迟至2029年。

为什么房地产IB业界关注政策信号，而不仅仅是支持金额？

业界认为，这些措施为金融机构恢复正常PF贷款提供了政策依据。此前多年，即使是优质房地产项目也面临新贷款和再融资的高门槛，金融机构普遍采取保守态度，因此这一信号本身比金融支持规模更为重要。

哪些类型的项目预计将率先受益于融资恢复？

符合公共担保条件、已取得土地和许可、具备销售前景及施工稳定性的住宅项目，可能最先受益；而区域项目和处于早期阶段的过桥贷款预计仍将面临融资困难，并将根据项目质量形成更加明显的差异化。