韩国REITs债务比例升至170%，借款成本上升至4.7%

据 NICE Credit Rating 高级研究员李恩美在 9 月 30 日举行的电子研讨会上表示，随着借贷成本从 2025 年下半年的 4.0% 升至今年上半年的 4.7%，韩国上市 REITs 的财务健康状况正在恶化。由于股权发行仍受到限制，REITs 通过将资本公积转入留存收益来维持股息水平，导致其应对外部冲击的能力减弱，这正是财务状况恶化的原因。此前，JR Global REIT 在上半年进入重整程序，原因是海外出借人启动了现金留存条款，而投资者无法提前预判这一情况。

借贷成本上升 70 个基点，财务费用达到总成本的 50%

根据 NICE Credit Rating 在题为“上市 REIT 股息与财务结构稳定性审查”的电子研讨会上公布的数据，上市 REITs 从金融机构获得的平均借贷利率从 2025 年下半年的 4.0% 上升至今年上半年末的 4.7%。目前，财务费用占这些投资工具总成本的 50%。经调整 EBITDA 与财务费用的比例从 2022 年的 2.5 倍降至今年上半年的 1.8 倍。李恩美表示，由于租金收入具有固定性，REITs 难以在短期内将成本上涨转嫁给租户，因为租金水平由市场供需状况决定。

随着 REITs 扩大短期市场融资，债务比例升至 170%

上市 REITs 的债务比例从 2025 年 6 月的 150% 上升至今年 6 月的 170%，原因是这些实体通过借款而非发行股权来扩大资产规模。公司债券和电子短期票据的未偿余额在此期间增加，而这些工具期限较短，对资金市场更加敏感。上市 REITs 一直将债务融资作为纳入资产的主要筹资方式。

为维持股息支付，资本公积转移加速

尽管加息期间盈利潜力下降，上市 REITs 仍积极将资本公积转入留存收益，以维持股息水平。由于股息从转移后的储备中支付，这一做法导致现金持有量减少。完成这些转移后，与流动性相关的借贷比例迅速扩大。

现金与短期债务比例降至 11%

根据 NICE Credit Rating 的数据，现金及现金等价物与短期债务的比例为 11%。这一指标反映了上市 REITs 通过资本公积转移筹资并支付股息，导致现金持有量减少。该比例较低，表明相对于近期债务偿付义务而言，流动性缓冲有限。

NICE Credit Rating 建议披露海外贷款契约条款

李恩美表示，JR Global REIT 的违约由海外出借人启动现金留存条款触发。这一条款普通投资者难以提前预判，并因此引发市场不信任。她建议提前披露契约条款及其触发概率；如果公开披露受到限制，则应提供压力测试结果作为替代方案。李恩美补充称，海外市场已建立缩短股权发行周期的机制，以防止股价出现大幅折价；同时也存在保留资产出售收益的法律依据，使 REITs 无需发行新股即可出售现有资产，并利用出售所得及收益购买质量更高的资产。她表示：“考虑到 REIT 的特性，需要通过资本扩张等方式来确保增长能力。”

常见问题

是什么导致韩国 REITs 的借贷成本上升？

韩国上市 REITs 从金融机构获得的平均借贷利率从 2025 年下半年的 4.0% 上升至今年上半年末的 4.7%，原因是这一期间利率环境转向上行。

JR Global REIT 为什么进入重整程序？

据 NICE Credit Rating 在 9 月 30 日研讨会上公布的分析，JR Global REIT 在上半年进入重整程序，此前海外出借人启动了现金留存条款；这些契约条款限制现金分配，普通投资者难以提前预判。