据韩国住房金融公社（HF）10 月 3 日发布的数据，首尔购房者面临三年半以来最沉重的住房负担，2024 年第二季度住房负担能力指数达到 185.3。该指数较第一季度的 179.3 上升 6 点，这意味着中等收入家庭在按照标准融资条件购买中位数价格住房时，必须将约 47.6% 的收入用于偿还抵押贷款本金和利息。此次激增是由抵押贷款利率上升推动的，而中东地缘政治风险导致作为抵押贷款利率基准的金融债券收益率在该季度意外飙升。这是自 2022 年末以来最严重的住房负担能力压力，当时疫情时期的加杠杆购房达到峰值。
住房负担能力指数显示收入的 47.6% 被用于还贷
住房负担能力指数衡量中等收入家庭使用标准贷款购买中位数价格住房时的还贷负担，数值越高表示负担越重。指数为 100 意味着约 25% 的收入用于偿还抵押贷款本金和利息，而超过 100 通常表明家庭无法仅凭收入持续偿还贷款。
标准贷款假设包括 25.7% 的债务收入比（DTI）、47.9% 的贷款价值比率（LTV），以及 20 年等额本金和利息偿还期限。首尔指数为 185.3，意味着家庭承担的负担约为适当负担水平（收入的 25.7%）的 185.3%，换算下来即总收入的 47.6% 用于偿还抵押贷款。
按住房面积划分，大多数类别的指数均有所上升：60㎡及以下的住宅从 116.9 升至 124.3，60-85㎡的住宅从 187.1 升至 191.5，85-135㎡的住宅从 265.1 升至 270.2。超过 135㎡的住宅则从 514.6 小幅下降至 513.4。
首尔都市圈与全国其他地区趋势出现分化
全国住房负担能力指数在第二季度达到 61.8，较第一季度的 61.5 上升 0.3 点，自 2023 年第三季度的 59.6 以来连续三个季度上升。
全国范围内，只有首尔都市圈的指数环比上升。首尔上升 6 点，仁川从 65.6 升至 66.8，京畿道则从 81.1 小幅升至 81.2。
其他所有地区均有所下降：釜山（61.3→60.7）、大田（60.5→59.9）、大邱（54.9→54.4）、光州（50.3→49.8）、蔚山（48.1→47.9）、江原（37.7→37.3）、庆尚南道（36.3→36.0）、忠清北道（35.4→35.1）、忠清南道（34.1→33.8）、全罗北道（32.6→32.5）、庆尚北道（29.2→28.7）以及全罗南道（28.5→28.3）。
常见问题
首尔住房负担能力指数为 185.3 对购房者意味着什么？
2024 年第二季度首尔住房负担能力指数为 185.3，这意味着中等收入家庭在按照标准融资条件购买中位数价格住房时，必须将约 47.6% 的收入用于偿还抵押贷款本金和利息。
为什么首尔住房负担能力指数在 2024 年第二季度上升？
由于中东地缘政治风险引发金融债券收益率意外飙升，而金融债券收益率是抵押贷款利率的基准，抵押贷款利率随之上升，导致该指数从 179.3 上升 6 点至 185.3。
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