康田地产资产：得益于金融业务，9个月利润超过1万亿

康田住宅投资与经营股份公司（KDH）在2026年第三季度报告中录得营业收入同比骤降96.2%，至414亿越南盾。此前作为主要业务的房地产转让收入从1.0802万亿越南盾骤降至仅250亿越南盾。然而，得益于大额金融交易和金融资产管理，前9个月税后利润仍增长50.8%，达到1.2677万亿越南盾。

第三季度营业收入创纪录下滑

康田住宅第三季度营业收入仅为414亿越南盾，同比创纪录下降96.2%。曾是收入支柱的房地产转让业务如今仅带来近250亿越南盾收入。服务提供收入仅为129亿越南盾，租赁业务收入则仅为35亿越南盾。

核心收入大幅下滑，导致毛利率从70.6%暴跌至仅14.9%。本季度毛利润仅近62亿越南盾，同比下降99.2%。与此同时，销售费用削减至160亿越南盾以上，但财务费用飙升至125亿越南盾以上，企业管理费用则增至509亿越南盾。

大额金融交易助力前9个月利润超过1万亿越南盾

尽管第三季度业绩惨淡，2026年前9个月的累计利润却呈现相反走势。尽管前9个月净收入下降83.1%至4834亿越南盾，税后利润却增长50.8%，达到近1.2677万亿越南盾——这完全得益于此前几个季度完成的大额金融交易。

其中，向平兴新房地产开发有限责任公司转让出资所获得的收益超过8963亿越南盾。此外，公司在收购安立房地产开发股份公司时，因低价收购资产录得近2852亿越南盾收益。另外，联营公司带来超过1327亿越南盾利润，其他收入则飙升至超过1414亿越南盾，是上年同期的16.2倍，其中仅终止合同赔偿金就贡献了近1294亿越南盾。

凭借这一业绩，康田住宅已提前完成2026全年1.5万亿越南盾利润目标的84.5%。

资产规模扩大，但借款大幅增加

截至2026年9月30日，康田住宅总资产达到近4.33104万亿越南盾，较年初扩大27.1%。资产结构显示，存货大幅增加，价值近2.99127万亿越南盾，占总资产的69.1%。存货主要是尚在建设中的房地产项目：新造居民区近93779亿越南盾，安立平兴东项目超过55668亿越南盾，团元平兴东项目近35278亿越南盾。目前，这些项目的全部土地使用权及地上资产均已用于银行贷款抵押。

截至第三季度末，现金及现金等价物激增143.6%，达到61990亿越南盾以上。前9个月经营活动产生的净现金流为正，超过4702亿越南盾。然而，剔除转让资产产生的一次性收益后，营运资金变动前利润仅为596亿越南盾以上。实际资金来源于占用资金，应付账款大幅增加超过25315亿越南盾。若不计入这一项目，公司的核心经营现金流将录得约20610亿越南盾的负值。

康田住宅的财务杠杆风险正在迅速上升。截至9月底，总负债超过2.31654万亿越南盾，较年初增加79.4%。尤其是短期和长期借款已膨胀至近1.77765万亿越南盾，增幅达75.1%，占总负债的76.7%。因此，公司前9个月仅支付的借款利息就超过8621亿越南盾，同比增加40.4%。

常见问题

问题1：房地产转让收入大幅下降，对康田住宅的金融资产结构有何影响？

房地产转让收入从2025年第三季度的1.0802万亿越南盾降至2026年第三季度的250亿越南盾，降幅达97.7%，带动毛利率从70.6%降至14.9%。第三季度毛利润仅为62亿越南盾，下降99.2%。这表明公司高度依赖房地产销售带来的现金流，一旦这一来源枯竭，资产结构便会受到直接影响。

问题2：收入下降83.1%，前9个月利润为何仍能增长？

前9个月税后利润增长50.8%，达到1.2677万亿越南盾，这完全得益于大额金融交易：向平兴新转让出资获得8963亿越南盾收益，低价收购安立资产获得2852亿越南盾收益，联营公司带来1327亿越南盾收益，其他收入为1414亿越南盾（其中终止合同赔偿金为1294亿越南盾）。

问题3：康田住宅当前面临哪些资产管理和借款压力？

截至2026年9月30日，总负债为2.31654万亿越南盾，较年初增加79.4%。短期和长期借款达到1.77765万亿越南盾，占总负债的76.7%。新造、安立平兴东、团元平兴东等大型项目的全部土地使用权和资产均已抵押。前9个月借款利息支出达到8621亿越南盾，增长40.4%，利率上升带来的压力较大。