韩国将住房融资扩大至 47.8 万亿韩元，收紧投机性借贷

韩国政府宣布了一项双轨住房金融战略，在收紧投机性贷款管控的同时大幅扩大供给侧融资，以应对住房供应短缺和房价上涨的双重压力。该政策将住房供应融资支持从 26.3 万亿韩元提高至 47.8 万亿韩元，并采取额外措施，以应对建筑开工量持续低于 10 年平均水平，以及自 2023 年末以来项目融资（PF）敞口减少 61.3 万亿韩元的问题。金融当局表示，有必要在刺激住房供应与控制家庭债务之间取得平衡。截至去年末，家庭债务占 GDP 的 88.6%；与此同时，首尔住房价格展望消费者情绪指数从 5 月的 118 攀升至 7 月的 134，反映出市场对房价上涨的预期不断增强。

建筑开工量低于 10 年平均水平，PF 敞口减少 61.3 万亿韩元

大都市圈公寓开工量在 2022 年、2023 年、2024 年和去年分别为 136,000 套、108,000 套、150,000 套和 153,000 套，持续低于 185,000 套的 10 年平均水平。建筑业放缓经过一段时间的滞后后，已经转化为住房供应减少。大都市圈公寓竣工量从 2023 年的 204,000 套下降至 2024 年的 173,000 套和去年的 152,000 套，预计今年将进一步降至 105,000 套。

项目融资市场的资金也有所收缩。房地产 PF 敞口从 2023 年末的 231.1 万亿韩元降至今年 3 月末的 169.8 万亿韩元，减少了 61.3 万亿韩元。金融当局认为，虽然清理问题项目改善了 PF 市场的稳健性，但可行项目融资困难可能推迟开工。因此，当局将住房供应融资支持从目前的 26.3 万亿韩元扩大至 47.8 万亿韩元，并采取额外措施。

友利银行房地产研究实验室负责人 Ham Young-jin 表示：“近期住房供应面临的最大障碍之一，是一些具备商业可行性的建筑项目因建筑成本和融资成本上升而无法开工。”他补充说：“预计增加 PF 担保并降低担保费用，将减少因资金不足而无法开工的建筑项目。”

KB 国民银行资深房地产专家 Park Won-gap 认为：“政府认识到振兴私营部门的重要性，这是积极的，因为私营部门在大都市圈住房供应中发挥着重要作用。”他强调：“最重要的是，开发项目能多快推进，从而缓解无房居民对住房供应的担忧。”

政府在家庭债务占 GDP 88.6% 的情况下维持贷款监管框架

金融当局判断，需求侧条件使贷款政策难以全面放松。截至去年末，家庭债务占 GDP 的比例达到 88.6%，首尔住房价格展望消费者情绪指数也从 5 月的 118 跳升至 7 月的 134。政府在维持现有家庭贷款监管总体框架的同时，扩大了满足住房供应和实际需求所需的贷款支持，并在此背景下进一步遏制投机性需求。

汉阳大学经济与金融学教授 Lee Jung-hwan 表示：“目前，针对实际需求者适度放宽贷款限制是不可避免的。”他补充说：“遏制投机性需求，同时对实际需求者适度放宽限制，这种兼顾两方面的政策是必要的。”

专家指出，贷款监管反复收紧、随后扩大例外范围所产生的不确定性，是一个独立于政策方向的问题。Lee 表示：“虽然金融当局的政策方向没有错，但必须确保制度稳定，使金融公司能够稳定地向客户解释相关政策，也让贷款申请者能够决定何时申请贷款。”他指出：“我们需要朝着消除制度不确定性的方向推进。”

高丽大学经济学教授 Kang Sung-jin 也表示：“如果贷款政策反复放松又收紧，从贷款申请者的角度看，不确定性必然会增加。”他补充说：“一项政策实施后，有必要在一定时期内保持其连续性，以维持政策一致性并消除不确定性。”

常见问题

韩国政府宣布了哪些住房金融措施？

政府宣布了一项双轨战略，将住房供应融资支持从 26.3 万亿韩元扩大至 47.8 万亿韩元，并采取额外措施，同时维持现有家庭贷款监管框架，强化对投机性需求的管控。

韩国当局为何扩大住房供应融资？

当局指出，大都市圈公寓开工量持续低于 185,000 套的 10 年平均水平，住房竣工量不断下降，预计今年将降至 105,000 套。此外，房地产 PF 敞口也从 2023 年末的 231.1 万亿韩元降至今年 3 月末的 169.8 万亿韩元，减少了 61.3 万亿韩元。

哪些家庭债务状况影响了贷款政策？

截至去年末，家庭债务占 GDP 的比例为 88.6%，首尔住房价格展望消费者情绪指数也从 5 月的 118 上升至 7 月的 134。这促使当局在扩大对住房供应和实际需求支持的同时，维持总体贷款监管框架。