韩国住房债券尽管交易量上升，仍出现净赎回

尽管近期住房市场交易量增加，韩国国民住宅债券的未偿余额仍持续下降，原因是五年前发行的债券集中到期兑付。第一种国民住宅债券的未偿余额为 72.5993 万亿韩元，低于 2024 年末的 79.1 万亿韩元和 2025 年末的 76.1178 万亿韩元；今年以来净赎回额约为 3.5 万亿韩元。由于 5—6 年前发行量较大的债券如今陆续到期，这一下降趋势仍在持续。今年到期金额总计 21.6 万亿韩元，超过新增发行量，尽管住房交易有所增加。与此同时，住房城市基金面临日益增长的支出需求，明年的支出计划达到 40.6692 万亿韩元；政府承诺到 2030 年供应 119 万套公共住房，同样需要大量资金。

国民住宅债券余额降至 72.5993 万亿韩元

据韩联社 Infomax 的发行及到期统计数据（屏幕编号 4290），截至 30 日，第一种国民住宅债券的未偿余额为 72.5993 万亿韩元。未偿余额在 2024 年末为 79.1 万亿韩元，随后降至 2025 年末的 76.1178 万亿韩元。今年以来净赎回额约为 3.5 万亿韩元。

国民住宅债券由韩国住宅城市保证公社发行，用于筹集国家住房项目及其他用途所需资金。目前仅发行第一种债券，该债券面向许可申请和许可证登记征收。其结构意味着，随着住房交易日趋活跃，债券发行量也会相应增加。这些债券的期限通常为 5 年。

2024—2025 年期间住房交易增加

随着过去两年住房交易量增加，国民住宅债券的发行量也有所扩大。据国土交通部数据，2024 年全国住房交易总量为 642,576 笔。2025 年这一数字增至 726,111 笔。债券发行金额也从 2024 年的 17.8 万亿韩元增至 2025 年的 19.2007 万亿韩元。

今年截至 8 月，共完成 507,000 笔交易，较去年同期增加 8.3%。

今年到期兑付额超过新增发行额

尽管发行量增加，未偿余额仍在下降，这是因为 5—6 年前发行量较大的债券如今集中到期，导致兑付金额增加。今年到期债券规模达到 21.6 万亿韩元。

Shinhan Premier Pathfinder 高级顾问 Woo Byung-tak 表示：“买方预计，随着综合房地产税上调和资本利得税收紧，市场上将出现更多经过价格调整的房产；但从卖方角度看，由于上涨趋势强劲，没有理由降低价格。就地方市场而言，长期处于衰退状态的地区正在显现复苏迹象，但买入动力要大幅回升，仍面临较为困难的环境。”

明年到期规模预计降至 14 万亿韩元区间

预计明年到期的国民住宅债券规模将降至 14 万亿韩元区间，这应有助于缓解未偿余额的下降趋势。然而，由于买卖双方对税制改革动向的预期存在差异，交易难以轻易达成，市场局势仍存在不确定性。

住房城市基金支出压力加剧

问题在于，住房城市基金的资金用途正逐步增加。据国土交通部数据，明年的基金支出计划为 40.6692 万亿韩元，较今年增加 2.5177 万亿韩元（6.6%），其中大部分支出将分配至住房领域。

近期，国土交通部通过住房稳定计划宣布，到 2030 年将供应 119 万套公共住房。该计划同样以住房城市基金作为主要资金来源。

基金盈余长期呈下降趋势，从 2021 年的 48 万亿韩元降至去年年底的 14 万亿韩元区间。

国土交通部一名官员表示：“使用该基金不会立即造成问题，但我们正在研究中长期加强财务稳健性的措施。”

常见问题

韩国国民住宅债券当前的未偿余额是多少？

第一种国民住宅债券的未偿余额为 72.5993 万亿韩元，低于 2024 年末的 79.1 万亿韩元和 2025 年末的 76.1178 万亿韩元；今年以来净赎回额约为 3.5 万亿韩元。

尽管住房交易增加，为什么国民住宅债券余额仍在下降？

债券余额下降，是因为 5—6 年前发行量较大的债券如今集中到期，导致兑付金额增加并超过新增发行额。今年到期金额达到 21.6 万亿韩元，超过了住房交易量增加带来的发行增量；2025 年住房交易量为 726,111 笔。