韩国国土研究院提出为期 10 年的路线图，旨在到 2035 年将房地产 PF 权益比例提高至 20%

韩国土地住房研究院于18日提出了一项为期10年的渐进式路线图，计划到2035年将房地产项目融资的权益资本比率要求提高至20%，而不是在短期内统一实施该监管规定。该研究院建议明年从5%起步，并在未来10年逐步提高要求，理由是需要在改善过去5年各PF项目平均权益资本比率仅为4.64%这一现状的同时，将市场冲击降至最低。该提案出台之际，政府已在8月13日公布的政策措施中，将住宅项目20%权益资本比率规定的分阶段实施时间从明年推迟至2029年，反映出其对开发收缩和供应中断的担忧。

研究院提议制定从2027年的5%逐步提高至2035年20%的时间表

根据韩国土地住房研究院于18日发布的《可持续房地产开发金融改善方案》国土政策简报，过去5年推进的房地产PF项目平均权益资本比率为4.64%。该研究院分析认为，房地产PF适宜的权益资本比率约为15%，同时指出，要达到政府20%的目标，需要分阶段逐步提高，以尽量降低对市场的影响。

该研究院提出了具体的逐年路线图：2027年为5%，2028年为8%，2029年为11%，2030年为14%，2032年为17%，并到2035年达到20%。根据政府此前于8月13日采取的措施，住宅项目20%权益资本比率规定的分阶段实施时间已从明年推迟至2029年。

韩国土地住房研究院表示：“PF制度改革需要以平衡的方式设计，从而避免金融体系稳定这一目标与住房供应可持续性这一政策目标发生冲突。”

建议根据地区和项目类型实行差异化标准

该研究院将引入基于项目特征的差异化监管体系作为核心任务。对权益资本较低的地方项目、住宅项目和预售项目，以及相对稳定的首都圈项目和非住宅项目采用统一标准，可能导致住房供应收缩。

该研究院还呼吁采取激励措施促进资本扩充。对于权益资本达到一定水平以上的项目，应提供金融、担保和行政激励。

概述激励体系和风险评估框架改进方案

该研究院提出了金融机构PF风险管理和可行性评估体系的改革方案。该研究院指出，有必要摆脱单纯依赖抵押品和建筑公司信用增级的做法，制定涵盖需求预测、价格测算和成本结构的标准化可行性评估表，并通过认证制度引入专业评估机构。

该研究院强调，应尽快建立以国土交通部为中心的综合房地产PF信息网络，公开各项目现场的业绩统计，并运行预警系统（EWS）。该研究院补充称，与其进行简单的总量监管，不如筛选以过桥贷款为主的项目或初始预售率较低的项目等高风险PF群体，并对其采用差异化风险权重。

政府计划于明年5月启动综合管理系统

部长候选人洪智善表示：“用于系统管理房地产PF项目现场的综合管理系统计划于明年5月启用。”政府计划通过该系统提高开发项目的稳健性，同时与金融监管部门密切协商，区分暂时面临资金困难的项目和资不抵债的项目。

常见问题

韩国房地产PF项目当前的平均权益资本比率是多少？

根据韩国土地住房研究院于18日发布的报告，过去5年推进的房地产PF项目平均权益资本比率为4.64%。

韩国土地住房研究院提出了怎样的PF权益资本比率提高时间表？

该研究院提出了一项为期10年的渐进式路线图，2027年从5%起步，2028年提高至8%，2029年提高至11%，2030年提高至14%，2032年提高至17%，并到2035年达到20%。

政府的综合PF管理系统何时启动？

部长候选人洪智善宣布，用于房地产PF项目现场的综合管理系统计划于明年5月启用。