Starwood Capital 募集规模达 $100B 的基金，押注房地产复苏

Starwood Capital 董事长 Barry Sternlicht 表示，尽管市场担忧高利率，但全球房地产市场已经越过最低点。Starwood Capital 最近筹集了一支规模达 1000亿美元（约 14 万亿韩元）的基金，目标投资于住宅房地产、AI 数据中心和物流设施。Sternlicht 将复苏归因于资本成本上升后的价格调整已经完成，同时除数据中心外的新建活动已大幅放缓。这一判断正值全球房地产行业应对疫情时代低利率环境结束后出现的高借贷成本和资本约束之际。

Starwood Capital 评估全球房地产市场复苏

Sternlicht 表示，全球房地产市场已经越过最低点，但复苏不会在所有行业和地区同步发生。他认为，近期市场经历的是由资本成本上升推动的价格调整，而非系统性困境。疫情期间，低利率和过剩流动性消化了新增建设和供应。当前环境的特点是利率走高、新开工量大幅减少，数据中心是唯一的例外。Sternlicht 指出，这为现有优质资产的所有者创造了有利条件。他承认，剩余的困境资产仍需解决，但将这一过程描述为清理，而非系统性危机。

Starwood Capital 将 1000亿美元基金配置于住宅和基础设施资产

这支 1000亿美元基金将住宅房地产列为首要投资目标。Sternlicht 指出，美国、欧洲及全球部分地区存在结构性供应短缺，需要数年时间才能解决。数据中心是第二大配置领域，Sternlicht 形容该行业正在全球范围内经历变革性变化。物流中心同样属于投资策略的一部分，Starwood Capital 计划选择具有战略意义的目标。Sternlicht 表示，数据中心扩张正在创造新的物流需求并提供增长动力。该基金还瞄准高端市场领域，包括顶级办公楼、超豪华酒店和高端住宅开发项目。在这些领域，买方的支付意愿已经提高。在美国，老年住宅市场正经历强劲复苏，人口老龄化是主要推动力，Sternlicht 将其称为“银发海啸”。

针对电网约束和建设成本上升等数据中心面临的挑战，Sternlicht 表示，这些因素限制了供应，并有利于现有运营商。他认为，资本实力、资产基础、电力接入和许可能力是竞争优势，而不是障碍。对于拥有资源应对这些问题的运营商而言，这些壁垒构成了经济“护城河”。

Sternlicht 详述 AI 公司投资和数据中心战略

Sternlicht 透露，Starwood Capital 最大的投资是在 AI 数据中心运营领域，直接投资于 AI 基础设施。他表示，AI 模型正在快速发展，用例以无法预测的速度增加，消耗着电力和空间。Sternlicht 个人持有广泛的科技公司投资组合，且已持有数十年。他的 AI 相关持仓包括 Day1、Anthropic 和 OpenAI。在应用领域，他投资了 Samsara、Legora、Databricks 以及其他数十家公司。

针对 AI 投资集中于大型科技公司以及潜在泡沫风险的担忧，Sternlicht 承认股票估值较高，但表示不适合将当前市场与互联网泡沫相比较。他指出，Magnificent 7（M7：NVIDIA、Apple、Alphabet、Microsoft、Amazon、Meta、Tesla）相对于更广泛指数的市盈率（P/E）溢价低于过去。与互联网泡沫时代不同，投资者支付溢价的对象是具备实际盈利能力的公司。Sternlicht 认为，当前的热情植根于真实的经济基本面，而非投机，反映出市场对这项技术重要性的认可。他表示，如果存在泡沫，那么泡沫位于私募市场而非公开市场，许多独角兽公司在尚未盈利的情况下获得巨额估值，并且可能多年无法实现盈利。

Starwood Capital 评估韩国物流市场和奢华酒店项目

Sternlicht 表示，韩国物流市场具有强劲的长期需求，但存在结构性供应短缺。他将其归因于韩国较高的电子商务渗透率。韩国人均物流库存仅为美国水平的四分之一。半导体行业带来的新增需求提供了额外的增长动力。新冠疫情后的供应量正在被市场吸收，而由于建设成本通胀和资本短缺，额外供应仍然有限。Sternlicht 对全球物流市场也持同样的积极看法，并指出物流行业受益于数字消费扩张和供应链重组的长期趋势。

关于 Starwood Capital 旗下包括 1 Hotels、Baccarat 和 TreeHouse 在内的酒店品牌，Sternlicht 表示，韩国已成为全球最有趣的酒店市场之一。游客前往韩国体验包括 K-pop、K-drama、K-beauty 和 K-food 在内的韩国文化。Starwood 为注重体验的旅行者打造了 1 Hotels、Baccarat 和 TreeHouse。Sternlicht 表示，他希望将这些品牌带到韩国，目前正在积极评估项目。

Sternlicht 阐述投资纪律原则

Sternlicht 表示，Starwood Capital 对自己诚实。自 1991 年以来，该公司经历了多个市场周期。能够生存下来的公司，是那些能够说“我们错了”而不是为其投资论点辩护的公司。他强调需要进行严格辩论，并避免将坚定信念与固执混为一谈。Starwood 为投资者服务，并通过在每项投资中将公司资本与投资者资本共同投入来实现利益一致。

关于投资股票和房地产最重要的品质，Sternlicht 表示，希望不是策略。关键原则是审视所有可用数据，并根据数据所反映的情况作出决策。每位投资者都面临这样的诱惑：即使数据已不再支持其论点，仍等待市场证明自己正确。这种本能会摧毁大量资本。理性、诚实和谦逊至关重要。投资者需要在事实发生变化时改变思维的能力，需要尽早承认错误的能力，也需要在所有其他人都支付更高价格时仍坚持价格纪律的能力。

常见问题

Barry Sternlicht 对全球房地产市场复苏有何看法？

Barry Sternlicht 表示，全球房地产市场已经越过最低点，但复苏不会在各行业和地区同步发生。他认为，近期市场经历的是由资本成本上升推动的价格调整，新建活动已大幅放缓，数据中心除外。

Starwood Capital 为什么投资韩国物流市场？

Sternlicht 表示，韩国物流市场因电子商务渗透率较高而拥有强劲的长期需求，但存在结构性供应短缺。韩国人均物流库存仅为美国水平的四分之一，半导体行业带来的新增需求也提供了额外的增长动力。